大江戸温泉アセットマネジメントさんから学ぶ!詳しいJ-REITの選び方

さて、株高が続いて買い時っていつだろう・・・となっています、Sayasayanです。

最近、少し株式寄りになっている自分の投資を見つめ直したく、J-REITなどについて調べていますが、今回はきんゆう女子。×大江戸温泉アセットマネジメントさんの女子会で詳しくJ-REITの選び方を学んできました

以前、日本ロジスティクスファンド投資法人(8967)を運用する三井物産ロジスティクス・パートナーズ株式会社さんから基本的なJ-REITの選び方を学びましたが、今回はさらに詳細なJ-REITの見方を学べました。

Sayasayanのぼちぼち投資日記

コロナ禍から少しずつwithコロナの生活になってきていますが、今後不動産の価値ってどうなるのだろう?と思いますよね。

金融商品としての不動産の価値も気になるところです。

大江戸温泉アセットマネジメントさんは、大江戸温泉リート投資法人(3472)を運用する資産運用会社さんです。

今回は運用するリート以外にも詳しくお話を聞いてきたので、みなさんのご参考になれば幸いです。

J-REIT(リート)の基礎知識

不動産の管理・運用をプロがやってくれるのが魅力

まずは、リート(=不動産投資信託)の基本的なお話から。

基本的なお話は、以前の大江戸温泉アセットマネジメントさんの勉強会で学んでいますが、重要なところを改めて。

Sayasayanのぼちぼち投資日記

こんにちは、Sayasayanです。毎週木曜日に開催されているきんゆう女子。さんの女子会で今回、REIT(リート)の勉強…

リートとは、不動産投資の一種で、間接的に不動産に投資する方法の一つ

投資家は不動産しか保有できない企業(=投資法人)の株主になることで、企業がもつオフィスや商業施設の賃料を手数料などを引いた分配金という形で受け取ります。

リートでは収益の90%以上を投資家に還元しなければいけないので、上場している投資信託の中でも利回りなどは高めで、4〜5%程度なのが投資家にとっての利点ですね。

個人では購入できないような大型施設の家賃を受け取る大家さんの権利を、複数人の投資家でシェアする仕組みで、個人での所有が難しい大型物件のオーナーになれるのも嬉しいところ。

個別の施設管理も資産としての不動産の管理も不動産のプロがやってくれます。

手数料はかかるけれども手間がかからない不動産投資というのが最大のメリットです。

ちょっと詳しいリートの選び方

投資対象の種類や契約期間以外にも注意したいことも・・・

自分に合ったリートを探すポイントとして、以下のような観点のうちで何を優先するか?を考えるところから

  1. 利回りの高さ
  2. 事業の安定性
  3. 事業の成長性

これ以外にも何を自分が重視するのか?があれば、それを大事にしてももちろんOK。

とにかく、優先順位をつけてみるとどういったリートが良さそうかちょっと見えてくるということですね。

安心してほしいのは、基本的にリートの収益となる賃料は賃貸契約書に基づき、支払われますのでリートの収益源が急になくなることはないそうです。

ただし、景気の変動は受けやすいとのこと。

特にオフィスなどは契約期間が比較的短く、契約更新のタイミングで賃料の見直しが入るので景気変動は強く影響に出るとのことでした。

大型ホテルやショッピングセンターなどは20年間といった長期契約になっているので、その分景気の変動の影響は受けにくいとのこと。

リートの分配金利回りや安定性は、こうした投資対象となる物件の種類や契約期間などが影響するのですね。

ただし、オフィスだから短期契約、物流施設なら長期契約という単純な話ではないので、その点では扱っている施設によって異なるのは注意点だそうです。

また、J-REITについて調べたい場合は、一般車団法人不動産証券化協会のサイトがおすすめとのことでした。

一般社団法人不動産証券化協会のサイト(J-REIT.jp)

特にダイジェスト資料には、今販売されているREITの概要がすべて載っていて比較もしやすそうです。

 

あとチェックしておきたいのは、収益の源泉となる賃料の構造や成長性については以下の点を見ると良いそうです。

  • 固定賃料…テナントの収益に関係なく支払う一定額の賃料
  • 変動賃料…売り上げなどに応じて変動する賃料

オフィスや物流施設などその建物を使って商売をしない物件は固定賃料の割合が多く、ホテルやショッピングモールなどテナント等からの収益が発生する物件は変動賃料の割合が多い傾向にあるそうです。

変動賃料によってはリートの収益に影響が大きいこともあるので、変動賃料の比率はチェックしておいた方がよさそうですね。

また、リートの成長性というと収益源のアップということなので、以下の2方向があるとのこと。

  • 外部成長…新しい不動産を保有し、収益源を増やす
  • 内部成長…賃料交渉などで保有物件の収益自体をアップさせる

 

資産運用会社は安定的な収益性を確保するため、大きなリスクをとって不動産を保有することは稀ですが、、保有物件の収益自体をアップさせるために施設をグレードアップする内部成長のための努力をすることはあるようです。

また、商業施設などの変動賃料が大きい施設だと、イベントの企画立案などに携わることもあるとのことでした。

規約上、土地開発などに直接携われないのが投資法人なので、成長性に関しては間接的な関与が一般的のようですね。

大江戸温泉リート投資法人(3472)の現状と将来について

今後は不動産の価値が変わっていくかも・・・?

実際、新型コロナウイルスの影響下でも賃料自体は入ってきているとのこと。固定賃料が大きく、売り上げに応じて変動する変動賃料も7%程度とリート自体の急激な収益の悪化は目下ないようです。

もちろん、宿泊施設という特性上、大江戸温泉物語の温浴施設は原則6月いっぱいまで休館だそうで、経営的な面では影響は少なからず出てくるのでしょうが、今すぐという状況下ではないとのこと。

新たな形で温泉を楽しめるようになれば、集客などは戻ってきそうな雰囲気でしょうか。

きんゆう女子。メンバーも、温泉だけではない魅力をたくさん感じられる施設として紹介しています。

こういう不要不急こそ、人生の楽しみでもありますからね。

きんゆう女子。- 金融ワカラナイ女子のためのコミュニティ

オーナー気分で施設見学。金融のお勉強をしていると、ちょっと一息つきたくなりませんか?ムズカシイ単語や、数字がいっぱい・・…

しかし、やはり温泉施設ではバイキングなどの目玉がなくなると、かなり厳しいかもしれない予測も出ています。

今後もホテルという箱にこだわらず、楽しい時間を過ごせる不動産、余暇活用リートとして温浴施設などへの投資物件保有を検討されているとのことでしたが、やはり下げがキツイのは実際のところとしてあるリートです。

単純に基準価額が2年前で10万円台、今(2020年6月4日段階)は7万円前後となっています。

初心者は少し及び腰になってしまうような内容かもしれません。

とはいえ、お話の中で、今後職場環境や新しい生活様式となる中で、不動産価値にも変化があるかもしれないとのこと。

景気や経済状況などに注目しながら、不動産投資であることを忘れずに検討してみたいところです。

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