日本ロジスティクスファンド投資法人(8967)さんから学ぶ!J-REITの仕組みや選び方

2020年5月30日(土)10:30〜12:30に開催されたきんゆう女子。×日本ロジスティクスファンド投資法人さんのJ-REIT勉強会に参加してきました。

日本ロジスティクスファンド投資法人さん(今回は親しみをこめて日本ロジさんとお呼びします。)は、三井物産・三井住友信託銀行・ケネディクスさんをスポンサー(株主)に持つJ-REITさんです。

主に物流施設を物件をして保有し、運用自体は三井物産ロジスティクス・パートナーズ株式会社さんがされています。

今回はそこでIRを担当していらっしゃる金子さんからお話を伺いました。

今回のお話で学んだのは以下の3点です。

  1. J-REITという金融商品があること
  2. J-REITに投資するときに考えるポイント
  3. 日本ロジスティックスさんの物流施設リートの魅力

さらに今回のお勉強会では、資料などさまざまなものを送付していただきました。

説明をしてくださった金子さんチョイスのお菓子も♪

女子会の雰囲気たっぷりの中で、少しだけ辛口なお勉強・・・おやつが進みました(笑)

J-REITの仕組み

J-REITって実は歴史が浅い市場・・・?

正直、J-REITの市場が2001年〜開始されたものだと初めて知りました!(意外と歴史が浅いんですね・・・)

今回の日本ロジさんは、2005年〜の老舗J-REITで、リーマンショックや東日本大震災、チャイナショックや今回のコロナショックも乗り越えてきた猛者(笑)と頼もしい感じです。

さて、ばっちり資料も用意していただき、まずはJ-REIT(日本の不動産投資信託)について学習。

投資物件は物流施設以外にもホテルやオフィスなどさまざまですが、基本的には賃料が収益の大半を占めるのが共通点

賃料から分配金が投資家に支払われるという形ですね。

J-REITの良さは以下の4点とのこと。

  1. 比較的少額で複数の不動産に分散投資ができる。
  2. 不動産のプロによる透明性が高い運用。
  3. 市場が開いているうちに売買ができる。
  4. 安定した分配金が期待できる。

もちろん、上場投資信託なので、投資信託のように100円〜というわけにはいきません。

最近はクラウドファンディングなども数多く登場しており、1口1万円〜という触れ込みもあるので、その点では最低でも10万円単位となるj-REITはすごく安いわけではない・・・かな?

とはいえ、今回のショックでかなり下げたこともあり、投資家さんの注目は高まっている気がするREIT。

分散投資という観点からも、投資の一角に不動産という考え方は一定数あるようですね。

REITは不動産が投資対象なので、現物同様のリスクもありますが、REITには損害保険がかけられているものもあり、リスクヘッジができている商品もあるとのこと。

また、REIT全体の話でいうと、市場としてはアメリカが一番大きく、次いで日本(J-REITは64本)、後はオーストラリアやシンガポールあたりと全世界的にあるわけではないようです。

とはいえ、アメリカには日本にはない病院や森林が投資対象のものなんかもあるんだとか!

これから注目されているのはデータセンター(サーバールーム)で、すでにアメリカには投資対象とするREITが組成されているし、日本でも今後出てくる可能性があるとのことでした。

海外のことも知りたい!というわがままにお付き合いくださる金子さん、お勉強されているんだなぁ〜って感心しました。

自分が投資で大事にするポイントを明確にする

参加者みんなでグループワークもしました

中盤は、参加者みんなでグループワーク♪

各人に見合うJ-REITってどんな商品だろう?って話し合う機会となりました。

今回の参加者さんはすでに投資経験がある方が多く、中には現物不動産を持っている方、かなり大きな金額を投資信託やETFなどに積み立てていらっしゃる方etc.いらっしゃったので結構な投資家目線だった気がします(笑)

やったことはとてもシンプルですが、以下のようなことでした。

  1. 重視する項目に優先順位をつける(利回りの高さなのか、安定性なのか・・・)
  2. 各投資対象の平均利回りを参照したり、賃貸市場の見通しを検討。
  3. 自分の気になる投資対象とそれを運用するJ-REITのチェック

利回りの高さなどを重視すると、ホテルやオフィス系、安定性を重視すると物流施設や住宅系と結果は出ました。

いろんな視点で検討できたのでとても興味深かったです。

ちなみに、J-REITの利回りなどを確認するならYahoo!ファイナンスの他、Japan REITというサイトもあるとのこと。

決算説明会動画などもあがっているので、REITが気になる方はチェックしてみると良いのではないかな?と思いました。

日本ロジさんの動画はなかったのですが、資産運用会社の代表取締役さんのインタビュー記事などはあったのでご参考になれば幸いです。

日本ロジスティクスファンド投資法人(8967)の魅力

物流施設の安全性やスポンサーの知名度など魅力たっぷり

さて、防災グッズなどのプレゼントも嬉しかったですが、最後に日本ロジスティクスファンド投資法人の魅力を一挙にご紹介です。

  1. 今回のショックも含めて物流施設の需要は高まっている。
  2. 日本のインターネット市場は小売事業に占める割合が6.2%とまだ成熟する余地がある。
  3. 保有物件の70%が国道16号線内の好立地物件が投資対象。
  4. メインスポンサーは三井物産という安定感。

いろんな経済危機もあったけれど、メインスポンサーが三井物産さんということもあって、銀行からお金が借りられたりとメリットは大きいようです。

また今期は利回りが若干高いのですが、物件売却の影響もあるとのことで誠実なご説明に再び感動でした。

物件売却がなくても常時4〜5%の分配金利回りとのことなので、高利回り&安定のいいとこどり!?なところも魅力でしょうか。

参加者さんの中には、資産形成の一部としてJ-REITいいかも?という声出てました。

ホテルや高級住宅など個人では投資できない物件に投資できるのもREITの魅力。

その中で、ちょっと地味だけど手堅い物流施設への投資のお話とても興味深かったです。

最近は物流施設内部を紹介する動画も見れちゃうそうなので、実際内部はどうなってるの!?なんてことが気になる方には動画チェックがおすすめです。

私もいろいろチェックしてみようと思います!

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